Un crédit relais (ou crédit-pont, bridge loan) permet d’acheter ou de faire construire un nouveau logement au Luxembourg avant d’avoir vendu celui que vous possédez déjà. La banque avance une partie du prix de vente attendu de votre bien actuel. Pendant la durée du relais, vous payez en général seulement les intérêts ; le capital est remboursé en une fois avec le produit de la vente. Au Luxembourg, ce crédit est court : la CSSF demande qu’il ne dépasse pas, en principe, 18 mois (24 mois pour une construction neuve).
L’essentiel
- Le montant du relais part du prix de vente estimé de votre bien, diminué du solde de votre crédit en cours et des frais liés à la vente.
- Vous devez pouvoir supporter en même temps les intérêts du relais, la mensualité de votre nouveau prêt et, souvent, celle de votre ancien crédit.
- Si la vente tarde ou se fait moins cher que prévu, le coût augmente et une partie du relais peut rester à rembourser autrement.
Information générale, sans valeur d’offre. Chaque prêteur fixe ses conditions après analyse de votre dossier.
Comment fonctionne un crédit relais au Luxembourg
Ce que dit la loi
Le Code de la consommation luxembourgeois définit le « crédit pont ou relais » comme un contrat de crédit immobilier sans durée fixe ou devant être remboursé dans un délai de douze mois, utilisé comme financement temporaire en attendant une autre solution de financement pour le bien (article L. 226-1, point 7). C’est donc un crédit immobilier : les règles de ce chapitre s’appliquent, notamment :
- l’évaluation rigoureuse de votre solvabilité par le prêteur, qui ne peut pas reposer essentiellement sur le fait que la valeur du bien dépasse le montant du crédit (article L. 226-12) ;
- la remise d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE, parfois appelée ESIS) et un délai de réflexion de 14 jours calendrier pendant lequel le prêteur maintient son offre (article L. 226-8).
Le plan de financement habituel
Le crédit relais s’ajoute le plus souvent à un prêt immobilier classique. Selon les explications publiées par Spuerkeess et BGL BNP Paribas :
- Le crédit relais préfinance la part du nouvel achat qui sera couverte par la vente de votre bien actuel. Il est en général à taux variable, et vous n’en payez chaque mois que les intérêts.
- Le prêt immobilier amortissable finance le reste. Vous remboursez capital et intérêts sur la durée choisie.
- L’ancien crédit, s’il n’est pas soldé, continue d’être remboursé jusqu’à la vente, sauf accord différent avec la banque.
À la vente, le prix sert d’abord à solder l’ancien crédit, puis à rembourser le crédit relais. BGL BNP Paribas indique aussi qu’il est possible chez elle de transférer le crédit restant, l’hypothèque et l’assurance solde restant dû sur le nouveau logement : demandez à votre banque si elle propose une solution comparable.
Durée
La FAQ technique de la CSSF sur le règlement n° 20-08 (version du 9 mars 2026) précise qu’un crédit relais ne devrait pas, en principe, dépasser 18 mois et ne devrait pas être renouvelé. Pour une construction neuve, il peut aller jusqu’à 24 mois. Une prolongation reste possible dans des circonstances exceptionnelles, justifiées et documentées par le prêteur, mais pas pour attendre une hausse des prix de l’immobilier.
Combien la banque peut-elle avancer ?
Il n’existe pas de pourcentage unique. Spuerkeess décrit le calcul suivant :
| Prix de vente estimé | + |
| Solde du crédit en cours | − |
| Frais d’agence | − |
| Aides d’État à rembourser | − |
| Montant du relais | = |
D’autres frais peuvent aussi être déduits, par exemple une indemnité de remboursement anticipé sur l’ancien crédit. Tout repose sur l’estimation du bien : fixez un prix de vente réaliste avec la banque et, si possible, avec un ou plusieurs professionnels de l’immobilier.
Les limites de quotité de la CSSF
Le règlement CSSF n° 20-08 limite le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien (LTV) pour un logement situé au Luxembourg : 100 % pour un primo-acquéreur (résidence principale), 90 % pour une autre résidence principale, 80 % pour les autres biens. Le détail figure dans notre guide du prêt immobilier au Luxembourg.
En cas de crédit relais, la FAQ de la CSSF impose deux contrôles, à l’octroi :
- la LTV globale : tous les crédits (nouveaux prêts et solde de l’ancien crédit) rapportés à la valeur des deux biens ;
- la LTV finale attendue : le prêt qui restera sur le nouveau bien après la vente, rapporté à la valeur de ce nouveau bien.
Les deux doivent respecter la limite applicable à votre situation. La CSSF demande aussi au prêteur de disposer d’un droit contractuel sur le produit de la vente de l’ancien bien. Jusqu’au 31 mars 2027, la garantie de l’État peut être comptée comme fonds propres dans ces deux calculs.
Exemple chiffré
Hypothèses (calcul du 26/09/2026, chiffres fictifs) : vous n’êtes pas primo-acquéreur et achetez une nouvelle résidence principale au Luxembourg (limite de LTV : 90 %). Votre logement actuel est estimé à 600 000 €. Il reste 150 000 € sur votre crédit, et les frais d’agence de la vente sont supposés à 20 000 €. Le nouveau logement coûte 900 000 €. Les frais d’acquisition sont payés avec votre épargne et n’entrent pas dans le calcul.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Crédit relais | 430 000 € |
| Prêt amortissable | 470 000 € |
| LTV globale | 70 % |
| LTV finale attendue | 52,2 % |
Détail : crédit relais = 600 000 − 150 000 − 20 000 € ; prêt amortissable = 900 000 − 430 000 € ; LTV globale = (430 000 + 470 000 + 150 000) ÷ (600 000 + 900 000) ; LTV finale = 470 000 ÷ 900 000. Les deux restent sous 90 %.
Le coût du temps
Aucun taux n’est retenu ici, car les conditions du relais varient selon la banque et le dossier. Le tableau indique ce que coûte chaque point de taux annuel sur 430 000 €, si vous ne payez que les intérêts (hors frais) :
| Durée | Par mois | Total |
|---|---|---|
| 6 mois | 358,33 € | 2 150 € |
| 12 mois | 358,33 € | 4 300 € |
| 18 mois | 358,33 € | 6 450 € |
Multipliez par le taux de l’offre : à un taux de 4 %, par exemple, 12 mois de relais coûtent environ 4 × 4 300 = 17 200 € d’intérêts. S’y ajoutent, pendant cette période, la mensualité du prêt amortissable et celle de l’ancien crédit.
Si la vente se fait 10 % moins cher
Si le logement se vend 540 000 € au lieu de 600 000 €, il reste 370 000 € après remboursement de l’ancien crédit et des frais d’agence. Il manque donc 60 000 € pour solder le relais : ils doivent venir de votre épargne ou d’un financement supplémentaire, que la banque n’est pas obligée d’accorder.
Les risques à mesurer avant de signer
- Le cumul des charges : pendant le relais, vous pouvez payer deux, voire trois crédits en même temps. Vérifiez votre budget sur la durée maximale du relais, pas sur la durée espérée. Notre guide de la capacité d’emprunt au Luxembourg détaille le calcul.
- Une vente qui tarde : chaque mois supplémentaire coûte des intérêts. À l’échéance, une prolongation n’est pas un droit ; contactez votre banque dès que la vente prend du retard.
- Un prix inférieur à l’estimation : l’écart reste à votre charge (voir l’exemple ci-dessus).
- Le taux variable : la plupart des crédits relais sont à taux variable. Une hausse du taux augmente les intérêts à payer chaque mois.
Comparer les offres de crédit relais
Pour chaque offre, relevez dans la FISE :
- le taux débiteur, son type (fixe ou variable) et l’indice de référence ;
- le TAEG. Pour un crédit relais, il est calculé comme si le montant total était prélevé pendant toute la durée du contrat, et sur 12 mois si la durée n’est pas connue (hypothèses de calcul du TAEG du crédit immobilier, partie réglementaire du Code de la consommation) ;
- les frais de dossier, d’expertise et de garantie ;
- la durée maximale et ce qui est prévu si le bien n’est pas vendu à l’échéance ;
- les conditions de remboursement anticipé de l’ancien crédit.
Pour lire un TAEG et repérer les frais qu’il inclut, voir notre article TAEG au Luxembourg : lire une offre.
Les alternatives au crédit relais
- Vendre d’abord, puis acheter : pas de double charge, et le prix de vente est connu. En contrepartie, vous devrez peut-être louer un logement entre les deux.
- Faire coïncider les dates : fixez la date de l’acte d’achat en tenant compte de la vente. Vous pouvez aussi négocier des conditions suspensives dans le compromis ; le vendeur n’est pas obligé d’accepter une condition liée à la vente de votre bien.
- Mettre l’ancien bien en location : le loyer peut aider à financer le nouveau prêt. Le bien reste alors un investissement, et la limite de LTV de 80 % pour les « autres biens » peut s’appliquer au financement.
- Transférer le crédit existant sur le nouveau logement, si votre banque le propose.
Frontaliers et biens situés hors du Luxembourg
Ce guide concerne un achat au Luxembourg. Les limites de la CSSF visent les biens résidentiels situés au Grand-Duché. Si vous achetez en France, en Belgique ou en Allemagne, ce sont les règles et les pratiques du pays du bien qui comptent. Voir notre article frontalier : emprunter au Luxembourg ou dans son pays de résidence.
Sources
- Legilux, Code de la consommation, version consolidée au 31 décembre 2024 (art. L. 226-1, L. 226-2, L. 226-8, L. 226-12 ; partie réglementaire, calcul du TAEG), consulté le 26/09/2026.
- CSSF, Technical FAQ on Regulation CSSF No 20-08, version du 9 mars 2026, question 3 « bridge loans », consulté le 26/09/2026.
- Spuerkeess, Buy first and sell second (12 février 2018 : fonctionnement et formule de calcul, à titre d’illustration), consulté le 26/09/2026.
- BGL BNP Paribas, Acheter et revendre un logement (crédit Bridge, transfert du crédit, à titre d’illustration), consulté le 26/09/2026.
Pour revenir à l’ensemble de nos guides : accueil de creditpret.lu.